Comprar vivienda a nombre de sociedad o particular es una duda clásica que ha cobrado nueva fuerza tras los cambios fiscales de 2023-2025. Desde la Ley de Vivienda hasta la reciente Ley 1/2025 de medidas urgentes, el marco tributario ha girado hacia la protección del alquiler asequible, premiando a quien ponga sus inmuebles en el mercado bajo ciertas condiciones.
En paralelo, las sociedades siguen disfrutando de deducciones de IVA y un tipo fijo del 25 % en el Impuesto sobre Sociedades. Decidir bajo qué titularidad firmar la escritura ya no se resume a “sociedad = ahorro, particular = sencillez”; hoy exige analizar uso, horizonte de tenencia y perfil de riesgo. Esta guía destripa cada opción, con cifras actualizadas y un checklist final para que tomes la decisión con seguridad.
Panorama legal y fiscal actualizado a 2025
La Ley de Vivienda 12/2023 introdujo bonificaciones crecientes —del 50 % al 90 %— sobre el rendimiento neto del alquiler en zonas tensionadas. La Ley 1/2025, de 3 de abril amplió esos incentivos y prorrogó el trato fiscal favorable a jóvenes y colectivos vulnerables, manteniendo la reducción del 90 % para contratos nuevos con rebaja de renta superior al 5 % boe.essede.agenciatributaria.gob.es. Además, el Decreto-ley 5/2025 fijó una bonificación del 50 % en ITP y AJD para inmuebles que vayan a ser sede social de nuevas empresas, reforzando el atractivo societario boe.es. Todo ello convive con la fiscalidad tradicional:
- IRPF progresivo (19 %-47 %) para personas físicas.
- Impuesto sobre Sociedades fijo (25 %).
- IVA 10 % o ITP 6 %-11 % según sea obra nueva o segunda mano.
Estas reglas marcan el terreno antes de valorar ventajas e inconvenientes.
Ventajas de comprar la vivienda a nombre de una sociedad
Ahorro en Impuesto de Sociedades
Las rentas del alquiler tributan al 25 % en el IS, muy por debajo del marginal alto del IRPF (hasta 47 %). Si los beneficios se reinvierten dentro de la sociedad, el diferimiento fiscal multiplica el efecto compuesto.
Deducción del IVA y reducción de ITP
Cuando la vivienda es de obra nueva, la sociedad puede deducir el IVA soportado; si es de segunda mano, algunas CC. AA. aplican un ITP reducido (4 %-6 %) a patrimoniales con más de ocho inmuebles.
Bonificaciones para alquiler social
Desde 2023, y reforzado en 2025, la bonificación del 90 % sobre el rendimiento neto se extiende también a sociedades que alquilen viviendas en zonas tensionadas con rebaja de renta. Es la primera vez que se equipara a la persona física en este punto, siempre que la sociedad no facture servicios complementarios.
Inconvenientes y riesgos de la vía societaria
- Uso privado penalizado: si algún socio utiliza la vivienda como residencia, la sociedad debe repercutirle un alquiler de mercado sujeto al 25 % — un sobrecoste que no existe para particulares.
- Gestión más compleja: contabilidad doble, depósito de cuentas y alta probabilidad de inspección cuando el único activo es la vivienda.
- Dividendos y doble imposición: al repartir beneficios se aplica retención del 19 %-28 %, reduciendo parte del ahorro inicial.
Cuándo interesa más comprar como particular
Para vivienda habitual o segunda residencia no alquilada, el particular sigue ganando: no genera renta imputada y puede aplicar deducción por vivienda habitual en comunidades que la mantienen. En alquiler, la reducción estatal del 70 %-90 % en IRPF rivaliza con el tipo del 25 % societario y, en patrimonios pequeños, compensa la falta de deducción de IVA. Un autónomo que prevea mudarse a medio plazo o vender con ganancia también evita la doble imposición societaria.
Comparativa práctica: caso “Pequeño inversor” vs. “Sociedad patrimonial”
| Parámetro (2025) | Particular | Sociedad patrimonial |
|---|---|---|
| Precio compra | 250 000 € (segunda mano) | 250 000 € |
| Impuesto inicial | ITP 8 % = 20 000 € | ITP reducido 6 % = 15 000 € |
| Renta anual | 12 000 € | 12 000 € |
| Fiscalidad alquiler | IRPF: 80 % reducción (zona tensionada) → base 2 400 € | IS 25 % sobre 12 000 € = 3 000 € |
| Impuesto neto año 1 | ≈ 912 € | 3 000 € |
| Gestión contable | Mínima | Elevada |
| Flexibilidad de uso | Alta | Baja |
Resultado: con un solo inmueble, el ahorro inicial de ITP no compensa la carga anual. A partir de ≥ 8 viviendas y reinversión del beneficio, la sociedad sí acumula ventaja.
Checklist definitivo: 7 pasos para tomar la decisión
- Define uso: ¿alquiler, flipping, residencia?
- Horizonte temporal: < 5 años favorece IRPF, > 10 años puede inclinarse al IS.
- Proyección de compras: calcula si llegarás a las 8 viviendas en 3 años.
- Capacidad de reinversión: la ventaja del IS se diluye si extraes dividendos.
- Localización: comprueba si la vivienda está en zona tensionada (bonificación IRPF/IS 90 %).
- Financiación: algunos bancos exigen más avales a sociedades nuevas.
- Asesoría preventiva: revisa cada paso con un fiscalista para evitar recalificaciones.
Recomendaciones finales para 2025 y más allá
En 2025 la compra a través de una sociedad patrimonial solo resulta claramente ventajosa para inversores que:
- pretendan acumular un parque ≥ 8 viviendas;
- reinviertan los beneficios sin repartir dividendos durante varios ejercicios;
- y sitúen sus inmuebles en zonas tensionadas acogidas a la bonificación del 90 %.
Para el resto de perfiles —primera vivienda, segunda residencia o inversores ocasionales— la compra como particular sigue siendo la opción fiscal y operativamente más eficiente. Antes de firmar, simula a cinco años tus flujos de caja con ambos regímenes y, sobre todo, mantente al día: las deducciones actuales expiran el 31 de diciembre de 2026 salvo prórroga parlamentaria.